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Qué es un préstamo hipotecario

 

Qué es un préstamo hipotecario.

La adquisición de su vivienda es probablemente el mayor desembolso económico que tendrá que realizar en su vida y el préstamo hipotecario, es en la mayoría de los casos un requisito imprescindible para poder llevarla a cabo, de un elevado importe y de larga duración. Por ello, es importante informarse bien, comparar entre lo que ofrecen las distintas entidades financieras y tener muy claro cuales son sus derechos y obligaciones.

El préstamo hipotecario es un contrato bancario por el cual una entidad financiera (prestamista) entrega una cantidad (capital del préstamo) a su cliente (prestatario), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas) y en unos plazos y condiciones pactadas. La característica principal de este tipo de préstamos es que la entidad de crédito cuenta con una garantía especial para el caso de que el prestatario no pague su deuda, y esa garantía recae en la hipoteca de un bien inmueble (generalmente una vivienda).

El tipo de interés en un préstamo hipotecario…
es el “precio” que cobran las entidades financieras por conceder dicho préstamo y se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolver en cada momento. Si el tipo de interés es “variable”, se irá modificando a lo largo de su período de amortización, y en función a un índice o tipo que se tome como referencia, normalmente el EURIBOR (tipo al que se compran y venden el dinero las entidades bancarias en la zona del euro). Si es “fijo”, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y conocería desde el principio el importe total de los intereses que se tiene que pagar.

El pago de las cuotas….
…dependerá de su periodicidad (normalmente mensual) y de la variación de su importe a lo largo del tiempo (si son constantes, crecientes o decrecientes). Otra opción es pactar un período inicial de carencia, durante el cual no se devuelve el capital, sólo se pagan intereses, o bien no se paga nada. El método más utilizado por las entidades es el Método Francés, por el que el préstamo se devuelve pagando unas cuotas periódicas constantes (normalmente cada mes), y esa cuota incluye una parte de intereses y otra parte de capital, que se irá descontando del principal.

Es conveniente no retrasar el pago de ninguna cuota, pues la entidad le cobrará unos “intereses de demora”, que suelen ser bastante altos y cuyo cálculo figura en la escritura del préstamo, como también el cobro por parte de algunas entidades de una “comisión por reclamación de cuotas impagadas”. Además, en algunos contratos aparecen cláusulas que permiten a la entidad rescindir de forma anticipada el contrato de préstamo, cuando hay impago de una o varias cuotas, recuperando la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, en nuestro caso, la vivienda adquirida.

Antes de contratar…
debe comparar las distintas ofertas del mercado y estudiar el coste total que tendrá la operación: intereses, comisiones bancarias y gastos, en cada caso. El indicador más usual para comparar un préstamo con otro suele ser el tipo de interés, y dado que éste suele ser variable y referenciado habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar el préstamo más económico. Sin embargo, además del tipo de interés el cliente debe pagar otros gastos, como son las comisiones de apertura o cancelación, tasación…, que han de ser tenidos en cuenta. El indicador que nos dará esta información completa es la T.A.E. (Tasa Anual Efectiva), porcentaje que engloba todos los gastos del préstamo.  Aún así, cada préstamo es distinto y debe ser valorado en su conjunto conforme a la necesidad del prestatario. Por ejemplo, la comisión de apertura puede ser baja, y el  tipo de interés un poco más alto, lo que le convendrá si su liquidez es escasa o igual la comisión de cancelación es alta, y no le interesará si el plazo de amortización pactado es largo y piensa cancelar parte del capital. En cuanto al tiempo, estos préstamos se suelen contratar a largo plazo (alcanzando ya incluso los 40 o 50 años), en este sentido, hay que tener en cuenta que a mayor plazo, las cuotas se reducirán, pero sin variar las demás condiciones, los intereses totales serán mayores. Por tanto, es usted quien debe estudiar con detalle todas las condiciones del préstamo para elegir el que más se ajuste a sus necesidades.

Comisiones y Gastos de formalización del préstamo hipotecario…

  • …antes de la firma de escritura
    • Gastos de tasación, son los honorarios de un tasador de fincas por la valoración de la vivienda que se pretende hipotecar.
    • Gastos de estudio, importe que en ocasiones cobra la entidad por el estudio de la operación a fin de comprobar que es viable.
    • Verificación registral, gastos que cobra generalmente una gestoría por comprobar la situación de la vivienda a hipotecar en el Registro de la Propiedad.
  • …después de la firma de escrituras
    • Comisiones: de apertura, es lo que cobra la entidad por los trámites que debe realizar a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados; comisión por amortización parcial o total anticipada, que remunera a la entidad por los trámites administrativos de las actuaciones que debe realizar y también compensa a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital que amortiza anticipadamente. Y comisiones de subrogación o novación del préstamo, por cambio de entidad en el primer caso y modificaciones de alguna parte del contrato, en el segundo.
    • Gastos de notaría, es la cantidad que cobra el notario por la firma de la escritura del préstamo y se calcula con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno y varía según el importe de la responsabilidad hipotecario reflejada en la escritura.
    • Gastos de registro, honorarios que cobra el registrador por la inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad, y cuyo cálculo es igual que el de  gastos de notaría.
    • Gastos de gestión, honorarios por la tramitación de la escritura del préstamo: pago de impuestos y presentación el en registro.
    • Impuestos: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuando es vivienda nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de vivienda usada.
    • Seguros:Solamente es obligatorio el Seguro Multirriesgo Hogar que cubre el daño sobre el bien hipotecado. Pero podrían contratarse, dando libertad de elección de aseguradora al consumidor, un seguro de vida, otro de amortización (para casos de fallecimiento o invalidez del prestatario), incluso un seguro para la cobertura del incremento del tipo de interés.

Derechos como consumidor…

  1. A recibir un “folleto informativo”, en el que se especifiquen con carácter orientativo,  las condiciones financieras del préstamo hipotecario que ofrece la entidad y de los gastos que conlleva la operación para usted, aunque el préstamo no llegue a firmarse.
  2. Una vez decida la entidad con la que quiere contratar el préstamo, deberá pedirle una “oferta vinculante” por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras, y que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles. Para ello hay que disponer previamente de una “tasación” del bien a hipotecar, que normalmente corre a cuenta de usted, y en cuyo caso, podrá exigir una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse).
  3. Podrá conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
  4. A proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar  con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
  5. Si acepta la oferta, tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo en la notaría, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.

 

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