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Reforma de la Ley de Arrendamientos

 

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LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Cuando nos planteamos cambiar de vivienda, aparecen ante nosotros dos opciones claramente diferenciadas: la compra y el alquiler. En nuestro país, la cultura de la propiedad de la vivienda que habitamos está absolutamente arraigada en nuestra forma de vida. De hecho, España es el noveno país de Europa con el mayor porcentaje de viviendas en propiedad, el 83%. Eso quiere decir que, con sólo un 17% de las viviendas en régimen de alquiler, estamos nada menos que 21 puntos por debajo de la media europea, situada en el 38%, y a años luz de
países como Suiza, donde hay más viviendas en alquiler que en propiedad.

Hasta hace unos años, la facilidad de acceso al crédito, unida a una, quizá exagerada, necesidad de sentirse seguro en nuestro hogar, pro-piciarion un incremento espectacular en el número de compraventas. Pero la situación ha cambiado radicalmente: el grifo del crédito se cerró, y no hay perspectivas de que vuelva a fluir con tanta facilidad a corto plazo, y cada vez son menos ciudadanos quienes pueden permitirse comprar una vivienda. El campo parece abonado, por tanto, para que crezca el alquiler.

Sin embargo, y a pesar de que existen casi 3,5 millones de inmuebles vacíos en nuestro país, el mercado de alquiler sigue sin despegar, fundamentalmente por la desconfianza y la falta de seguridad de los propietarios, atemorizados ante la posibilidad de que su inquilino incumpla su obligación de pagar la renta mensual y tengan que embarcarse en un farragoso y larguísimo procedimiento judicial que, en ocasiones, termina con el desahucio de un arrendatario que se declara insolvente y que, además, destroza la vivienda.

La reforma
Es evidente que desde 1994, año en el que se aprobó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, el mercado de la vivienda en nuestro país, así como la propia sociedad española, ha cambiado notablemente, evolución que se ha acentuado, aunque no de forma voluntaria, en los últimos cinco años. Por ello era necesario reformar la norma que regula los alquileres de vivienda buscando, fundamentalmente, más agilidad, más flexibilidad y más seguridad para ambas partes. ¿Se habrá conseguido?

Desde el 6 de junio de 2013, todos los contratos de alquiler que se firmen en nuestro país se rigen por las nuevas reglas del juego impuestas por el Gobierno, reglas que, según reza la exposición de motivos de la reforma, tienen por objetivo fundamental el de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Para ello, se dota a las partes de mayor libertad para alcanzar los acuerdos que consideren oportunos, se flexibilizan las condiciones en las que pueden resolver el contrato, se acortan las prórrogas, se agilizan los procedimientos judiciales... en definitiva, se trata de fomentar el alquiler facilitando las cosas tanto al propietario como al inquilino.

Menos prórrogas
Uno de los aspectos más destacados de la reforma es la sustancial rebaja en el tiempo de las prórrogas forzosas. Es evidente que el deseo de todo propietario es encontrar un inquilino “perpetuo”, siempre que este sea buen pagador y mantenga la vivienda en buenas condiciones. Pero eso no siempre sucede, y la anterior normativa obligaba a soportar hasta ocho años al inquilino; ese plazo se reduce sustancialmente. A partir de ahora, el plazo del contrato sigue siendo libre, pero las prórrogas obligatorias para el propietario pasan de 5 a 3 años; además, una vez transcurrido este tiempo, sólo restará una anualidad obligatoria, y no tres. Por tanto, podemos deducir que el plazo forzoso del contrato pasa de 8 a 4 años.

Además, se da mucha mayor libertad para desistir del contrato a ambas partes. Desde la entrada en vigor de la reforma, el inquilino no tiene porque “aguantar” anualidades completas, sino que, una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato, puede abandonar la vivienda cuando quiera, con el único requisito de avisar al propietario con un mes de antelación.

Por su parte, el arrendador también tiene más fácil recuperar su inmueble. Hasta ahora, sólo podía hacerlo antes de tiempo si figuraba expresamente en el contrato y si lo necesitaba para satisfacer su propia necesidad de vivienda; con la reforma, ya no tiene porqué incluirse en el contrato y, además, se amplían los sujetos que pueden necesitarla a parientes en primer grado de cosanguinidad, es decir, abuelos, padres, hijos o nietos del propietario.

Estas facilidades, que sin duda flexibilizan el intercambio o la recuperación de la vivienda, también suponen un grado de incertidumbre que no será bien recibido por todos. Así, ¿para qué pactar un alquiler por cinco años si el inquilino puede dejarlo cuando quiera a partir de los seis meses, o el propietario recuperarlo para que viva en él su hijo?

Como otros muchos aspectos de la reforma, habrá que ir viendo como responde el mercado a estas medidas para determinar si funcionan en realidad igual de bien que sobre el papel.

Y con ella llegó la polémica
Como toda reforma legislativa, y a pesar de las buenas intenciones con las que los Gobierno de turno las dictan, existen aspectos que han levantado cierta polémica.

Por ejemplo, la casi obligatoria inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Y decimos casi obligatoria porque cualquier inquilino que desee cierta seguridad deberá hacerlo si no quiere verse despojado de su hogar cuando el propietario transfiera la vivienda a un tercero. En este caso, el nuevo propietario sólo se verá obligado a respetar el contrato de alquiler inscrito; si no lo hemos hecho, podrá echarnos en tres meses.

El registro del contrato, que antes no tenía esta trascendencia, podría responder, según algunos especialistas, a un deseo del Gobierno de contar con un control fiable de los arrendamientos para, en un futuro quizá no muy lejano, crear algún tipo de gravamen sobre los mismos.

Otro de los aspectos muy polémicos es la creación de un registro con sentencias firmes de impagos de renta de alquiler, que debe servir a los propietarios para determinar si un determinado inquilino ha sido condenado por no pagar sus rentas en los últimos seis años. Habrá que esperar al desarrollo reglamentario del Registro para determinar si no se van a producir abusos en este aspecto.

Por último, se modifica la Ley de Enjuiciamento Civil para que un propietario que ha interpuesto una demanda contra su inquilino por el impago de la renta, pueda solicitar que lo echen de la vivienda, lanzamiento que se realizará en diez días desde la interposición de la demanda, si el inquilino no paga en ese tiempo. Buenas intenciones, sin duda, para dar seguridad al propietario; pero, dado el colapso generalizado de los tribunales de justicia, mucho nos tememos que la rapidez quedará, como otras muchas veces, en el papel.

¿Mejorará esta reforma el mercado de alquiler en nuestro país? Sus intenciones son buenas, pero habrá que esperar a ver cómo reaccionan propietarios e inquilinos para contestar con propiedad.

 

  ANTES AHORA
DURACIÓN DEL CONTRATO

Contratos con duración pactada superior a 5 años: según pacto.

Contrados con duración pactada inferior a 5 años: prórroga obligatoria para el propietario hasta 5 años; después, prórroga obligatoria para el propietario por anualidades hasta 3 años más.

Contratos con duración pactada superior a 3 años: según pacto.

Contratos con duración pactada inferior a 3 años: renovación obligatoria para el propietario hasta 3 años; despúes, prórrogas tácitas anuales.

DESESTIMIENTO DEL CONTRATO

En contratos con duración superior a 5 años, preaviso con dos meses al cumplir cada anualidad.

En contratos con duración inferior a 5 años, preaviso de un mes al vencimiento del contrato, salvo
prórrogas forzosas.

Transcurridos seis meses desde el inicio del contrato, el inquilino puede renunciar al mismo con preaviso de un mes.
NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR EL PROPIETARIO Tiene que figurar expresamente en el contrato, y sólo puede ser por necesidad del propietario. No es necesario contemplarlo en el contrato; ha de haber transcurrido, como mínimo, un año desde su inicio, y puede ser por necesidad para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; necesario preaviso de dos meses.
VENTA DE LA VIVIENDA

El inquilino puede seguir en la vivienda hasta que el contrato cumpla cinco años.

Si en el contrato estaba pactada una duración superior a cinco años, el nuevo propietario tiene obligación de respetarlo, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Sólo se respeta el contrato de
alquiler si se incribió en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Si no está inscrito, y el nuevo propietario cancela el contrato, debe dejar la vivienda en tres meses, pudiendo exigir al vendedor in-
demnización de daños y perjuicios.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

Primeros 5 años: IPC.

A partir del 6º año: según pacto.

Según pacto.

 

 

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