¿Hasta cuándo puedo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios abusivos?
El consumidor tiene la razón, pero no de forma indefinida. Tras varios cambios de criterio, en 2019 el Tribunal Supremo fijó el reparto de los gastos de manera que los consumidores solo podían reclamar la mitad del coste de la formalización. Para algunos, la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) vino a ratificar lo resuelto por el Supremo y para otros amplió la posibilidad de reclamación a la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca. Actualmente, en torno a ocho millones de clientes de las entidades financieras podrían reclamar la devolución de gastos de formalización hipotecarios abusivos. Tanto si se interpreta de una forma como de otra, las devoluciones tienen fecha de caducidad, lo que reduciría considerablemente la cifra de afectados con derecho a indemnización. En concreto, el plazo es de 10 años según la Audiencia Provincial de Barcelona.
¿Por qué los gastos son nulos?
El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la imposición de la totalidad de los gastos de formalización de una hipoteca al cliente, ya que no existía un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría.
¿Qué se puede reclamar?
Este pasado 16 de julio el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) falló que si se declara nula una cláusula abusiva el banco deberá devolver al consumidor la totalidad de los gastos de formalización de hipoteca. Para el tribunal eso es así, salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Esto implica que se pueden reclamar todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
No obstante, la sentencia cuenta con otra interpretación posible. Teniendo en cuenta la excepción “salvo que el derecho nacional disponga lo contrario”, como el derecho nacional establece que el cliente tenía que pagar algunas costas (como hace la jurisprudencia del Supremo), permite que “se deniegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos”. En tal caso, el reembolso solo sería de la mitad de los gastos abonados. Por lo tanto, se podría recuperar la mitad de los gastos de notaría; la mitad de los de gestoría, todos los de registro y, el IAJD seguiría corriendo a cargo del cliente.
¿A cuánto ascienden la devolución?
Para un hipoteca de 150.000 euros contratada en 2010 en la que el banco cobró más gastos de constitución de los que debía, la devolución debería ascender a 430 euros en gastos de notaría, 375 euros en gastos de registro y 200 en gastos de gestoría. En total, 1.005 euros. Además, si su comisión de apertura fuera declarada abusiva, podría recuperar lo pagado por ella. En este ejemplo, para una comisión media del 0,5%, su coste sería de 750 euros. No obstante, la comisión de apertura puede ser mayor, alcanzando un 2% o 3%. En tal caso, la devolución sería de hasta 4.500 euros para una hipoteca de 150.000 euros con una comisión de apertura del 3%. Para tener el montante final, a los gastos de registro y la comisión de apertura hay que sumarle el ahorro de las costas procesales, que corren a cargo de la entidad.