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TIN o TAE, ¿sabes en qué debes fijarte a la hora de elegir hipoteca?

 

Al parecer, el origen de estos argumentos pseudocientíficos estaría en el francés René Quinton, que a finales del siglo XIX y principios del XX experimentó con mezclas de agua marina y agua destilada llegando a desarrollar un suero inyectable que al principio tuvo buena acogida y que más tarde se prohibió porque tenía más contraindicaciones que beneficios.
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TIN o TAE, ¿sabes en qué debes fijarte a la hora de elegir hipoteca?

17/09/2019 | Unión de Consumidores de Extremadura

 

 

En un mercado hipotecario en plena guerra por captar al cliente más solvente, surgen las dudas a la hora de elegir el producto más adecuado a nuestras necesidades. El abanico es muy amplio, especialmente después de la irrupción, en los tres últimos años, de las hipotecas a tipo fijo a intereses muy atractivos. ¿En qué debemos fijarnos a la hora de contratar una hipoteca?, ¿es posible conocer a golpe de clic cuál es la oferta más atractiva del mercado?

El indicador que, 'a priori', mejor refleja el coste final de la hipoteca, es decir, lo que habremos pagado en total por ella al final de la vida del préstamo, es la tasa anual equivalente, es decir, la TAE. Un acrónimo que escuchamos y leemos hasta la saciedad en anuncios de productos financieros, pero cuyo significado desconocen, en la práctica, buena parte de los ciudadanos de a pie, que siguen fijándose, casi de manera exclusiva, en la cuota final que deben pagar mes a mes al banco o en la oferta que ofrece un tipo de interés o un diferencial más bajo.

Pero vayamos por partes. ¿En qué se diferencian exactamente el TIN y la TAE? El primero es el tipo de interés nominal, esto es, el porcentaje fijo que se pacta con el banco como concepto de pago por el dinero prestado, sin incluir, como sí hace la TAE, los gastos y comisiones. Indica el tanto por ciento que recibe el banco por prestar el dinero. Así, por ejemplo, en una hipoteca, el TIN mensual se obtendría sumando el euríbor al diferencial aplicado por el banco. Por ejemplo, con el euríbor del pasado mes de julio (-0,283%) más un diferencial del 0,99%, estaríamos hablando de un TIN del 0,707%. Es, en definitiva, la cantidad que se abona al banco mes a mes como cuota de la hipoteca.

Los bancos están obligados, por ley, a informar a sus potenciales clientes de la TAE de sus hipotecas, para que puedan comparar ofertas y poder tener una referencia sobre cuál será el coste real de la hipoteca. Pero la elección no siempre resulta sencilla y no siempre los clientes se fijan en ella. Según reconocen los expertos, el cliente tiende a fijarse en el interés fijo o en el diferencial, lo que le puede llevar a errar en sus decisiones.

"Hay entidades que ofrecen un TIN muy bajo y, sin embargo, la TAE es muy elevada por las vinculaciones y las comisiones que aplican", asegura a El Confidencial Sergio Carbajal, responsable de asesoramiento hipotecario de Rastreator. "Es la TAE la que te dice si una oferta es más barata que otra".

"En nuestro comparador, la única manera de mostrar las ofertas y ordenarlas, entre las fijas y variables, es por la TAE y para poder incluir a cualquier partner dentro del comparador le pedimos de cada oferta todos los datos necesarios para poder calcular la TAE -vinculaciones con costes, comisiones, TIN...-. Por otro lado, dentro de la parte de asesoramiento siempre vendemos las ofertas por la TAE y detallamos al cliente cómo se compone: tipo de interés del primer año, seguro de vida, seguro de hogar, comisión de apertura y cuando nos presentan la oferta de alguna otra entidad la comparamos con la TAE", explica Carbajal.

Tal y como se puede ver en la tabla inferior, hay bancos que ofrecen un TIN muy bajo y una TAE muy elevada, ya que incluye las comisiones que tiene el producto, como las de apertura o amortización anticipada, u otro tipo de gastos vinculados a la misma. Así, por ejemplo, aunque Banco Sabadell o Ibercaja tienen un TIN bastante atractivo, su TAE, sin embargo, es más elevada que otras ofertas de la competencia con TIN más elevados.

"Cuando uno tiene que elegir entre varias ofertas hipotecarias, solo debe compararlas fijándose en la TAE. Precisamente es esta su razón de ser, poder comparar distintas ofertas y así tener una referencia del coste real de cada una de ellas", señala Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora. "El TIN es un elemento que forma parte de la fórmula para el cálculo de la TAE, en la que también se tienen que considerar el importe, el plazo, las comisiones y otros gastos del préstamo, así como la periodicidad en el pago de las cuotas", añade este experto. "Además, para un mismo TIN de un préstamo, la TAE es mayor si el pago de las cuotas es mensual que si es trimestral".

Aunque la TAE debería servir de punto de partida a la hora de elegir una hipoteca u otra, lo cierto es que tiene lagunas. "La TAE debe incluir todos los gastos que debe conocer el prestatario, como intereses, comisiones, impuestos, remuneración de los intermediarios de crédito, costes de tasación y cualquier otro gasto que sea necesario para obtener el crédito", explican desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Y desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, el importe que ha tenido que pagar el hipotecado al intermediario o bróker del préstamo por sus servicios, si los hubiera contratado.

"Si el cliente está estudiando la operación con algún otro intermediario de crédito que le vaya a cobrar, nosotros le recordamos que la ley exige al banco que lo que el cliente va a pagar a ese intermediario lo incluya en la TAE", explica Carbajal. "De ahí que si yo tengo una oferta y al cliente esa misma oferta se la presenta un intermediario de crédito que le cobra 3.000 euros, su TAE será mayor que el nuestro, porque esos 3.000 euros, la ley exige al banco que lo incluya en la TAE. En este aspecto insistimos mucho al cliente porque algunos bancos todavía no están incluyendo esta comisión".

Sin embargo, es precisamente en esta larga lista de gastos donde está la gran complejidad a la hora de comparar productos a través de la TAE. "En el caso de las hipotecas variables, la TAE puede servir como referencia, pero lo cierto es que a veces es engañosa", reconoce Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears y economista especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

"En el caso de las hipotecas variables, la banca ofrece una TAE que calcula, generalmente, basándose en un euríbor constante y estable en el tiempo, lo que es completamente absurdo, puesto que con el euríbor en mínimos históricos tendremos TAE más bajas que con un euríbor más alto en el futuro".

En opinión de este experto, "la TAE depende, precisamente, del escenario que maneja cada banco sobre la evolución del euríbor, un escenario que puede variar de una entidad a otra, lo que invalida cualquier comparación". Según Monserrat, "los bancos deberían tomar el mismo escenario para que se pudiera comparar la TAE y debería ser el Banco de España el encargado de publicar los escenarios de manera periódica y revisarlos en función de la evolución del euríbor".

En la web de Triodos explican, no obstante, que cuando la TAE es variable, lo que recoge "es una estimación del coste de la operación bajo el supuesto de que el tipo de interés no cambiará durante la vigencia del crédito. Sin embargo, al tratarse de hipótesis aplicables a todas las entidades, vamos a poder seguir comparando productos de crédito", aseguran.

Sin embargo, Pau A. Monserrat, sigue viendo puntos débiles a la hora de utilizar la TAE para comparar hipotecas. "Los porcentajes que publican las entidades no especifican el perfil del futuro hipotecado ni el importe de la hipoteca que necesita o la edad que tiene, y que influye de forma directa en la prima del seguro de vida".

"Lo ideal sería que los consumidores pudieran entrar en la web de cualquier entidad financiera, rellenar un formulario con su edad, el dinero que necesitan pedir prestado, si van a contratar o no un seguro de vida... Y que a partir de esos datos el banco les pudiera facilitar una TAE. Si eso se pudiera realizar en las webs de los bancos, sería mucho más fácil comparar ofertas hipotecarias. Pero hoy en día eso no se puede hacer. Lo más parecido que recibe el cliente es la ficha europea de información normalizada (FEIN) que debe entregar el banco al cliente antes de firmar una hipoteca y que debe incluir todas las condiciones del préstamo —comisiones que cobra el banco, importe, duración del préstamo, etc.—. Sin embargo, es un documento que el cliente no recibe hasta que la vivienda no ha sido tasada, por lo que habría que acudir a cada entidad con la tasación para conseguir dicho documento y eso, por el coste que supondría para el cliente, no se hace".

"En definitiva, comparar hipotecas es un trabajo de expertos". "El consumidor medio ni mira ni entiende la TAE, por lo que no le sirve para comparar" y añade que "se podría establecer un coste global del producto, sin vinculaciones, pero entonces se podrían comparar hipotecas y a los bancos eso no les interesa porque no podrían incluir sus productos combinados".

"En la actualidad", concluye Monserrat, "lo cierto es que no sabremos el coste final de la hipoteca hasta que no la hayamos terminado de pagar. Y, llegado ese momento, nadie realiza dicho cálculo".

La TAE puede servir, por tanto, como un indicador a tener en cuenta a la hora de elegir hipoteca, pero no el único, ya que, tal y como advierten los expertos, no debemos dejarnos llevar solamente por el tipo de interés, puesto que hay otra serie de factores o condiciones asociadas a la hipoteca que pueden hacer que un producto sea mucho menos atractivo que otro en función del perfil del cliente. Desde si nos conviene mejor un tipo fijo o uno variable, pasando por las penalizaciones por la amortización anticipada de capital, sea esta parcial o cuando queremos cancelar totalmente la hipoteca.

Por otro lado, los expertos consultados coinciden en señalar la falta de cultura financiera por parte del cliente medio a la hora de distinguir ambos indicadores y, por tanto, de elegir una hipoteca. "Por desgracia, el usuario medio no se fija en mucho más que en si puede pagar la cuota de la hipoteca. La ilusión por la compra de una vivienda hace que se obvie el análisis de las características financieras clave de la oferta de la hipoteca. Todo esto viene a poner de manifiesto la necesidad de fomentar la educación financiera como contenido básico curricular desde la Educación Primaria", apunta Javaloyes.

Y reconoce, al igual que Pau A. Monserrat, que la hipoteca es un producto financiero complejo. "Cuando una persona contrata una hipoteca, está tomando una de las decisiones financieras más importantes y trascendentes de su vida. La Ley de Crédito Inmobiliario tiene como objetivo reforzar las garantías de los prestatarios en el proceso de contratación estableciendo determinadas normas de transparencia y conducta. Pero también para ese mismo fin de protección del interés del consumidor, la ley regula en su capítulo III la figura del intermediario de crédito como elemento fundamental que aporta conocimientos, experiencia y capacidad de negociación frente a los bancos en favor de los intereses del cliente", concluye.

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