Subrogar o novar la hipoteca: Qué compensa más
Los hipotecados que han firmado un préstamo a tipo variable se ven afectados por la subida del euríbor, encareciendo la cuota a máximos no vistos en los últimos diez años. Esto ha desencadenado numerosas consultas y peticiones por parte de los clientes para hacer cambios en las hipotecas ya contratadas.
Sin embargo, como todo, los cambios de las condiciones de una hipoteca, no son gratis. Una de las opciones que suelen manejar los clientes es hacer solicitar al banco el cambio de la hipoteca de tipo variable a fijo, aunque todo depende de cada caso y de las condiciones de la entidad financiera. En fin, ni todas las hipotecas, ni todos los hipotecados son iguales.
Por otra parte, los titulares de una hipoteca también buscan modificar las condiciones dentro del mismo banco, o pedir un cambio de entidad, lo que se conoce como novación y subrogación.
Diferencia entre subrogación y novación
La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Luego, la subrogación es un trámite que permite a la persona hipotecada modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra.
Desde Rankia explican que a la hora de elegir entre una novación o una subrogación conviene conocer qué opciones permiten realizar cada una de ellas:
- La novación permite ampliar el capital, mientras que la subrogación no lo permite.
- El importe de los gastos en la novación suele ser menor en comparación con los gastos de la subrogación.
- La novación permite añadir titulares en el préstamo hipotecario a diferencia de la subrogación.
Por otra parte, a la hora de elegir qué hacer para combatir la subida de la cuota, los titulares deben tener en cuenta los gastos asociados a cada operación.
Gastos de una novación hipotecaria
- Comisión de novación: suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca.
- Gastos de notaría: del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Rankia estima que son el 50% de los gastos del notario.
- Gastos de gestoría: dependen de la entidad contratada.
- Tasación: varían según la vivienda.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede varias según la Comunidad Autónoma.
Gastos de una subrogación hipotecaria
- Comisión de subrogación: este importe asciende al 0,5% durante los cinco primeros años y al 0,25% en adelante, según explican desde Reclamador.
- Gastos de notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
Entonces, ¿Qué compensa más?
El Banco de España afirma que “los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva”. Por ello, el cliente debe analizar los gastos que supone llevar cada operación y comparar el beneficio de cada una.
