En lo que incide el supervisor es en que aún hay prácticas que no reflejan suficientemente la independencia de las tasadoras respecto a la banca. Critica, por ejemplo, que los pagos a las firmas de valoración se fijen por volumen, que se impongan condiciones a estas firmas o se hagan concursos para elegir a las tasadoras por precio. También, que se les pida una especie de tarifa plana o celeridad en sus trabajos. En resumen, el Banco de España requiere que haya más independencia entre la banca y las firmas de valoración, para evitar que las hipotecas se basen en precios de la vivienda que no son los reales y eso lleve a las entidades a asumir un riesgo hipotecario que no cuadra con el valor real de los inmuebles.
Tras este tirón de orejas, las reuniones entre el supervisor y las entidades van a continuar y las entidades tendrán que ir presentando planes en los que reflejen cómo van a ir mitigando esas deficiencias, según indican fuentes del sector financiero. El Banco de España, en cambio, ha declinado hacer comentarios.
Unas críticas que vienen de lejos
La actividad de las tasadoras lleva años en la picota. En 2010, cuando la burbuja ya estaba pinchándose, el Banco de España buscó romper los lazos entre los bancos y las tasadoras. Entonces emitió una circular en la que exigía evitar que quienes se sentaban en los consejos de administración de estas firmas de valoración tuvieran funciones ejecutivas –es decir, poder de decisión– en los bancos que las contrataban.
Poco después, en 2013, la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios prohibió “la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación”. También la vetaba a “todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma”. Eso se tradujo en que los bancos fueran saliendo del accionariado de las tasadoras. Por ejemplo, Bankia vendió Tasamadrid al fondo Advent.
Y esa regulación ha sido un suma y sigue. Hace diez años, en otra circular, el Banco de España reclamó al sector un reglamento interno de conducta en el que constasen los mecanismos que las sociedades de tasación habían puesto en marcha para favorecer la independencia de su actividad y evitar conflictos de interés. Y, en 2015, requirió información sobre cada una de las tasaciones realizadas por estas firmas de valoración, para realizar un análisis masivo de la información que permitiese identificar debilidades.
Sanciones y críticas a la concentración
Ha pasado casi una década y, pese a la regulación, esa actividad sigue en el punto de mira. De hecho, ya ha conllevado sanciones. Hace poco más de un año, el supervisor ya detectó fallos de funcionamiento interno que ponían en tela de juicio la capacidad de las tasadoras “para conocer la situación del mercado inmobiliario”, lo que derivó en multas a firmas como Tinsa, Global Valuation o Gesvalt. La cuantía de las sanciones superó ligeramente el millón de euros.
En su memoria de Supervisión de 2023, el Banco de España también pone en cuestión la alta concentración de este sector, integrado por 32 firmas. “Cinco sociedades o grupos de sociedades emitieron tasaciones que suponían el 61% del volumen total tasado en 2022, mientras que, en el otro extremo, las 12 tasadoras con cuota individual inferior al 1% solo emitieron conjuntamente el 4% de dicho importe”, señala. “Una parte significativa del negocio de las sociedades de tasación sigue siendo aportada por las entidades de crédito, que, desde el año 2013, no pueden tener participaciones accionariales en las sociedades de tasación, medida adoptada para fomentar la independencia del sector”, recuerda.
También pone el foco en que hace dos años ya “se remitió una carta a las dos asociaciones de sociedades de tasación y se mantuvieron reuniones con ellas para informarles de las principales debilidades que se venían detectando con mayor frecuencia en las inspecciones con el objetivo de conseguir una mejora en la aplicación de la normativa de valoración y del cumplimiento de los requisitos de homologación”. En concreto, desglosa el Banco de España “se incidió en la necesidad de contar con suficientes medios técnicos y humanos para llevar a cabo el control de las tasaciones emitidas; subsanar deficiencias en la aplicación de los métodos de valoración, y mejorar el contenido de los informes de tasación, que, en el caso del método de comparación, se centraban en el contenido de la información de mercado, las características de los testigos y el proceso de homogenización valorativa”. Ahora, dos años después, también se exigen cambios a la banca.
Sin burbuja a la vista
Las tasadoras están en el foco aunque el Banco de España no cree que, a día de hoy, haya un problema de burbuja o de sobrevaloración de los activos inmobiliarios. De hecho, según recoge en el Informe de Estabilidad Financiera de esta pasada primavera cree que “en el último año, se ha observado una contención de las vulnerabilidades asociadas al sector inmobiliario, en particular, los indicadores de desequilibrio del precio de la vivienda se han situado en valores cercanos a una posición neutral”. Pero pone un matiz. “No obstante, es necesario mantener la vigilancia de este sector, que ha mostrado una cierta reactivación en el segmento de vivienda en la segunda parte de 2023, y ser así capaces de detectar de forma temprana una potencial acumulación de riesgos”.
Al cierre de la primera mitad de este año, el total de créditos dudosos ligados a la adquisición de vivienda se situaba en 11.904 millones de euros, según el propio Banco de España, cuando al cierre del primer trimestre eran 12.408 millones. Va a la baja un momento en el que los tipos de interés comienzan a dar un respiro a los hipotecados, con el Euribor en mínimos desde 2022. Como comparación, al cierre de 2018, ese crédito dudoso ligado al ladrillo –que refleja los préstamos que llevan más de tres meses de retrasos en el pago– estaba por encima de los 20.400 millones de euros.
En total, el saldo vivo del crédito a la vivienda en España superó ligeramente los 495.000 millones de euros al cierre de julio, según la misma institución. Es un 0,91% inferior al mismo mes de 2023.
