¿Cómo se estructura una escritura de préstamo hipotecario?

Conocer la estructura y Clausulado de una Escritura de Préstamo Hipotecario es muy importante a la hora de contratar una hipoteca. Habida cuenta que la mayoría de las personas a lo largo de su vida va a tener contacto con este tipo de préstamos, merece la pena conocer básicamente su composición.

La escritura de préstamo hipotecario es un documento firmado ante Notario donde se da constancia de un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. Su estructura es la siguiente:

• Identidad de las partes comparecientes: Figurarán los representantes de la entidad financiera que otorga el préstamo y por contraparte los que solicitan el préstamo.
• Intervención de las partes: Se indicará en nombre de quien intervienen los representantes de la entidad financiera, y si los prestatarios intervienen en nombre propio o de un poderdante, de una empresa…
• Exponendo: En este punto se suele describir la finca hipotecada según figura en el Registro de la Propiedad y se indica la voluntad de las partes para hipotecarla como garantía del préstamo.

Cláusulas Financieras:

1. Capital del Préstamo: Se especifica el dinero que la entidad financiera va a conceder al prestatario, así como su forma de entrega. Esta es la primera decisión que se ha de tomar, que siempre irá determinada en función del valor que tenga tu inmueble.

2. Amortización: Se indica en cuantos años ha de devolverse el préstamo, especificando fecha de inicio y de final. Aquí se determinará cuanto se va a pagar mensualmente por el préstamo, por lo que hemos de estar seguros que será una cuantía asumible.

En este punto se suele incluir posibilidades de amortización anticipada, esto es, pagar un monto a la entidad financiera que haga que el préstamo se reduzca, aminorando el tiempo de su pago total. Éstas amortizaciones parciales o totales suelen tener penalizaciones que rondan el 0,5 y 1% de la cantidad que se amortice.

3. Intereses Ordinarios: Este es realmente el precio del préstamo, aquí se especifica lo que vale que la entidad financiera te adelante dinero.

Los primeros 6 o 12 meses es un tipo fijo, normalmente más alto que por el que se regirá el préstamo durante toda su vida.

Posteriormente, en el punto 3-bis, se indicará si el préstamo será fijo o variable. Históricamente se ha solido preferir variable, pero últimamente, con la bajada del Euribor a números negativos y su consolidación en esos valores, cada vez es más habitual encontrar hipotecas a tipo fijo.

En lo relativo al variable, se especificará los periodos de revisión y su aplicación, así como posibles limitaciones: Las famosas cláusulas suelo. Que limitan el tipo de interés variable a uno fijo. Pinchando en los siguientes links profundizo sobre reclamaciones de Cláusulas suelo siendo consumidores y siendo empresas y/o profesionales. En este punto se indicará también el valor de referencia base para la variabilidad, que habitualmente es Euribor, pero que también puede ser el IRPH.

En cuanto a los intereses fijos, no se modifica el intereses y la cuota mensual a pagar durante toda la vida del préstamo

4. Comisiones: Independientemente de lo que pagues de intereses, la entidad financiera comisionará por varios puntos. Los habituales son:

• Apertura, pagaderos cuando se formalice la hipoteca.
• Amortización y cancelación anticipadas (puede figurar en este apartado o en el de amortización).
• De modificación de condiciones.
• De reclamación de cuotas vencidas que no hayan sido abonadas.

5. Gastos de la parte prestataria: Históricamente los prestatarios abonaban todos los gastos relativos a notaría, registro, tasación, gestoría, Actos Jurídicos Documentados (AJD)… derivados de la escritura de Préstamo Hipotecaria.

Paulatinamente y tras asentada jurisprudencia, los bancos van asumiendo cada vez más gastos, pero no hay una regla general salvo la de los AJD, que hasta el 10 de Noviembre de 2018 se estipulaba que eran a cargo del prestatario, y desde entonces son a cargo de la entidad financiera. Actualmente, todos estos gastos descritos que hayas abonado, salvo los AJD son reclamables.

6. Intereses de Demora: Cuantías que se estipulan como compensación ante el impago de alguna cantidad en el momento acordado, esto es; retraso en el pago de una cuota. En muchas ocasiones estos intereses son abusivos.

7. Vencimiento Anticipado: Se estipulan los motivos por los que se puede dar por vencido el préstamo, facultando a la entidad financiera a reclamar de una sola vez el monto total aún adeudado y ejecutar el bien hipotecado. Es decir, o pagas la totalidad de lo que debes, o se subasta judicialmente la casa para, con el dinero obtenido, dar por resarcida la deuda.

Cláusulas No Financieras:

Estas cláusulas determinan el lugar y cumplimiento de las obligaciones, regulan la posible cesión del crédito, la obligación a tener un seguro del bien hipotecado, la subrogación de la hipoteca…

A nuestros efectos, los puntos más importantes, y que traen controversia son donde quedan especificados los límites de la garantía y la tasación del bien hipotecado, sobre lo que profundizamos pinchando en el enlace.