La banca restringe el acceso a las hipotecas y reduce a mínimos los préstamos de alto riesgo

La banca está llevando a cabo una restricción en el acceso a hipotecas, en un momento de elevada incertidumbre y de parón inmobiliario. No solo ha encarecido el coste de la mismas, como consecuencia de la subida meteórica de los tipos de interés oficiales en el último año por parte del BCE, sino que está endureciendo las condiciones para poder conseguir un préstamo para la adquisición de la vivienda.

Los bancos, en este escenario, han limitado a mínimos de al menos 2004 las operaciones de mayor riesgo, aquellas que requieren un ahorro menor al 20% del valor de la tasación (LTV), es decir, el dinero que se necesita para poder firmar. En concreto, a cierre de marzo solo el 7% de los préstamos eran de este tipo.

Fuentes financieras señalan que esta bajada en las hipotecas de mayor riesgo se está produciendo por una política de prudencia en la concesión, debido al entorno de subidas de tipos de interés y ante la esperada oleada de morosidad que se avecina. Además, señalan que de manera general los recursos previos que se exigen para que se aprueben las operaciones también ha subido también en los últimos meses.

Los últimos datos disponibles indican que en las hipotecas formalizadas el LTV medio se ha situado en el 63%, es decir, que aquellos que lograron suscribir la financiación aportaron un 37% del importe para adquirir el inmueble. Durante 2021 y buena parte de 2020, este último porcentaje se ha había mantenido estable en el 43-44%.

Las hipotecas con más probabilidad de impago empezaron a caer en 2018

Las hipotecas de mayor riesgo por su probabilidad de impago de acuerdo con los criterios establecidos por el Banco de España y las autoridades empezaron a descender con fuerza en 2018, pero hasta ahora no había tocado mínimos tan profundos. En 2013, justo después de la crisis financiera, la cuota de estos préstamos con LTV superior al 80% rozaron el 18% ante la necesidad de las entidades de acelerar el negocio y quitarse de en medio el ladrillo adjudicado por las insolvencias de los ejercicios anteriores.

La banca, de manera habitual, ofrece estas hipotecas menos prudentes a clientes que compran sus propios pisos. En el primer semestre las principales entidades se desprendieron de inmuebles por un importe de 1.300 millones, aunque una parte de estos fueron adquiridos por fondos de inversión y firmas que se hacen con este tipo de activos.

En su último informe la Asociación Hipotecaria Española (AHE) resalta el descenso que se ha producido en las hipotecas de alto riesgo. En el documento señala que el importe medio concedido ha descendido en el primer trimestre de 2023 un 3% y que se ha producido «curiosamente en un contexto en el que los precios residenciales han seguido manteniendo registros positivos, pero por contra la proporción de préstamos con una ratio de LTV superior al 80% ha continuado disminuyendo».

La cuantía media de la financiación ha descendido hasta los 143.000 euros, señala esta institución, dinero que tendrá que ser devuelto en el transcurso de casi 25 años. Un plazo que se mantiene prácticamente invariable desde hace ya algunos ejercicios.

Los supervisores ya habían constatado en las encuestas que realizan al sector un endurecimiento en los criterios de concesión de hipotecas, tanto en España como en el resto de Europa, debido al alza de los tipos de interés, que hacen más complicado el pago de las cuotas.

El acceso a la vivienda, con motivo de este entorno tan complejo, y las sucesivas elecciones llevaron al Gobierno en funciones a colocarlo en el centro de sus promesas. Con los jóvenes en el foco de atención, el presidente, Pedro Sánchez, anunció a principios de mayo la puesta en marcha de unos avales del ICO para financiar el 20% de las hipotecas. Unas garantías que ya habían lanzado, meses atrás, algunas comunidades autónomas como Madrid.

La subida de los tipos de interés, que se sitúan ya en el 4,25%, y el miedo a un alza de la morosidad por parte de las entidades están enfriando el mercado hipotecario y el inmobiliario. De hecho, un 40% de las operaciones de compra venta de inmuebles se formalizan ya al contado, es decir, sin hipotecas. Las transacciones de viviendas han venido descendiendo desde la segundo mitad de 2022 y en junio de 2023 su caída alcanzaba el 6,4%.