Este es el caso de José, uno de los afectados por estas ‘renegociaciones irregulares’ de hipotecas ya listas para firmar. Viendo que una subida de tipos estaba al caer se lanzó a conseguir un crédito para vivienda antes de que fuera tarde. Al adelantarse, logró una en el momento justo, con un 1,5% de interés bonificada (y del 2,5% sin la bonificación). El acuerdo ya estaba asegurado, de hecho, no solo tenía la oferta vinculante del banco, sino la FEIN en vigor, pero el mercado hipotecario había cambiado radicalmente y a la firma ya no le interesaba seguir adelante.

Según destaca José, el director de su sucursal le pidió que entrase a su despacho y le presentó una nueva oferta en la que pasaba de un 1,5% al 2,5%. «Perdía todas las bonificaciones porque el banco me imponía en el último momento productos como un seguro de hogar, otro de vida o servicios de seguridad que no eran obligatorios y que podía encontrar en otra parte ahorrando mucho más dinero». José comenta que «la idea era amenazarme para que renunciase a mi hipoteca o accediese a unas condiciones peores». El encargado del banco «amenazó con no firmar la hipoteca, cosa que es ilegal porque era una oferta ya presentada ante notaría». El director de su sucursal llegó a advertirle que «la oferta es muy buena, no pensarás tú que el banco va a perder dinero».

La oferta vinculante se acababa en un mes por lo que el afectado comenta que «es evidente que la entidad intentaba que me echara atrás para quitarse una hipoteca barata de encima«. Finalmente, debido a que tenía hipotecas alternativas, se arriesgó a recorrer el camino judicial. Tras semanas de dudas, fue el banco el que se echó atrás y la hipoteca terminó saliendo adelante. La mayoría de casos acaban peor para el cliente porque «otros consumidores tienen mucho más que perder debido a que han metido dinero en la operación y pueden perderlo si no encuentran un crédito alternativo».

Aquellos que tienen dinero comprometido en arras, señal… etc y con la única esperanza de ganar al banco en un juicio (con el esfuerzo que requiere ir a los tribunales), ven comprometido lo que ya hayan pagado en el proceso. Esta situación, en muchos casos, fuerza a aceptar condiciones negativas para sus intereses ante la perspectiva de que, en el contexto actual, va a ser muy difícil encontrar otra hipoteca con la que culminar la operación.

Estos son la mayoría de los nuevos hipotecados. «En el momento que has firmado un contrato de arras pierdes ese dinero y eso provoca que la gente ceda al final si está en un proceso de compraventa«. Pero el perfil típico corresponde a un cliente que quiere cambiar su hipoteca fija y que, «acaban renunciado a ello tras el cambio de oferta».

Según indica la Ley Hipotecaria una oferta vinculante tiene una validez mínima de 10 días en toda España excepto en Cataluña, donde son 14. Estos son los criterios mínimos, pero en la práctica los bancos pueden ofrecer periodos más amplios y es común que haya ofertas con validez de 30 a 60 días.

Vinculaciones obligatorias

Al margen de la oferta vinculante, y tal y como comenta José, están creciendo la inclusión de forma ‘obligatoria’ seguros y otros productos en las hipotecas para que el cliente renuncie a la bonificación. «Nos hemos encontrado con ofertas con ‘falsa vinculación’ en la que obligan a clientes a coger los productos financieros que le pueden costar entre 20.000 y 30.000 euros«.

Esto es claramente una mala práctica comercial que se debe evitar y que causa muchos problemas. Has pagado por un producto que se acaba si cancelas la hipoteca y no te van a devolver el dinero, es una barbaridad». Esta estrategia está aumentando porque «usan las bonificaciones como una grieta contra los consumidores. Recomiendan, llegado el caso de que el banco ‘obligue’ al usuario a contratar estos productos si quiere su hipoteca que «firme dejando aunque sea obligado y después contactes con la aseguradora para presentar un recurso de desistimiento, que es válido durante un mes.

También son más comunes las subrogaciones encubiertas. La subrogación es la opción sobre la mesa de reemplazar a un banco por otro que ofrece mejores condiciones con la deuda. Este fenómeno está aumentando desde el inicios de 2021. Según datos del INE los primeros ocho meses del año (todos los registrados) se dieron 109.000 cambios en las condiciones de las hipotecas, 271.000 en el total de 2021. Sin embargo, se multiplican los casos en los que la banca «evita los mecanismos de la ley de hipotecaria para añadirles costes por el proceso».

Cambio radical en el mercado hipotecario

La realidad de los tipos de interés en las hipotecas españolas (y europeas) ha dado un giro de 180 grados en muy poco tiempo. La nueva situación ha provocado que usuarios y bancos tengan que moverse rápidamente para no perder los últimos trenes de financiación barata en el caso de los primeros y reconducir sus ofertas en el de los segundos. El euribor se encuentra en estos momentos en máximos de 2009 tras una subida meteórica. El indicador se ha estabilizado este mes de noviembre en el entorno de los 2,56% y expertos como los de Bankinter aseguran que lo ven en el entorno del 3% en 2023 y del 2,1% para 2024.

Esta realidad contrasta profundamente con la era del euribor negativo que se ha terminado este año. A finales de 2021 el indicador se encontraba en el -0,502% y había permanecido siempre en negativo desde 2015. Esta situación beneficiaba a las hipotecas, pues se conceden normalmente en base a este índice de referencia. De hecho en los últimos años las entidades entraron en una suerte de guerra de precios para atraer clientes a sus hipotecas. La nueva realidad provoca que los bancos tengan un enfoque muy diferente respecto al mercado hipotecario.

El euribor ha subido con fuerza este último año por las alzas de tipos de interés emprendidas por el Banco Central Europeo, que tienen como objetivo frenar la inflación desatada por la guerra de Ucrania y por las políticas expansivas en los años anteriores para combatir los problemas económicos derivados del coronavirus. La institución monetaria ha disparado ya el ‘precio del dinero’ hasta el 2% tras una fuerte subida de 75 puntos el pasado noviembre, repitiendo un alza histórica. Según las previsiones de Bloomberg se espera que en febrero de 2023 se espera que tras la reunión del 2 de febrero ya sobrepase el 3%.