Antes de contratar una agencia inmobiliaria para vender un piso, se debe firmar un documento conocido como hoja de encargo. En él se especifican todas las condiciones de contratación: cuánto cobrará la agencia por sus servicios, durante cuánto tiempo se le encargará la venta, a qué precio ofertará la casa… Además, es habitual incluir una cláusula de exclusividad que implica que la inmobiliaria es la única autorizada para vender la propiedad. Pero ¿qué significa esto exactamente? 

La exclusividad implica que solo la agencia puede vender el piso

La exclusividad inmobiliaria es uno de los puntos que más dudas genera entre las personas que quieren vender una vivienda. En este sentido, al firmar la exclusividad, los vendedores aceptan que la inmobiliaria sea la única autorizada para vender el piso.

Esto implica que no se puede contratar a otra agencia y, además, en la mayoría de los casos, también se exige que la casa no se venda de forma particular. Incluso puede establecerse que se penalizará al propietario si este vende la propiedad a un amigo o familiar.

Existen otras situaciones en las que la inmobiliaria podría penalizar al vendedor, si este ha firmado una cláusula de exclusividad. Por ello, es muy importante leer la hoja de encargo con atención antes de firmarla.

Si no se respeta la exclusividad, se tendrán que pagar honorarios

Ahora bien, la hoja de encargo es un contrato privado. Por tanto, cada agencia puede definir distintas penalizaciones ante el incumplimiento de la cláusula de exclusividad.

Hemos analizado más de diez hojas de encargo y en la mayoría de ellas se establecía que, en caso de no respetarse el acuerdo, el vendedor debería pagar los honorarios inmobiliarios, aunque no haya sido esta quien encontró al comprador. Otras establecían, en cambio, que el incumplimiento estaría penalizado con el 50 % de los honorarios.

En definitiva, el propietario estará obligado a pagar a la agencia si, por ejemplo, vende su piso de forma particular. Pero la cantidad que deberá abonar dependerá de las condiciones que haya establecido la inmobiliaria.

Los contratos de exclusividad suelen incluir una prórroga tácita

La prórroga tácita es uno de los puntos más controvertidos. Muchos vendedores consultan habitualmente si es legal o no que la exclusividad se renueve de manera automática sin su aparente consentimiento. Pero en la práctica, la hoja de encargo expresa, por un lado, el plazo de duración del mandato de venta; por otro, afirma que deberá notificarse por escrito a la agencia con una anticipación de 15 o 20 días la voluntad del vendedor de terminar con la relación contractual. Si esto no se hace, el contrato se renueva de forma automática por un periodo idéntico al anterior.

Todo esto deja en evidencia la importancia de leer con atención todos los documentos que se firman al contratar una agencia. Estas son solo algunas de las cláusulas que suelen incluirse, pero en la práctica, el contrato de exclusividad inmobiliaria incluye muchos otros puntos que conviene analizar con detenimiento. Solo cuando se hayan leído y entendido las cláusulas de la hoja de encargo, se podrá mantener una relación contractual transparente con la inmobiliaria.