Enero ha terminado con un nuevo alza del Euríbor. El índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas ha terminado el primer mes del año en el 3,337%, lo que supone una subida del 10,57%. A pesar de que el Euríbor no ha frenado su escalada, el mercado de hipotecas ha gozado de cierta estabilidad, habiendo menos movimientos tanto al alza en el interés de las hipotecas a tipo fijo como en los ajustes de los diferenciales de los créditos variables. Esta estabilidad coincide con una ralentización del ritmo de concesión de crédito para la compra de vivienda. No es algo novedoso: en la estadística de hipotecas para el mes de noviembre, que recoge el INE, ya reflejó que, a pesar de que se firmaron un 9,3% más de hipotecas que hace un año, la variación mensual descendía un 5%. Además, el ritmo de incremento del coste de los inmuebles también se ha ido moderando.

Los datos del cuarto trimestre que están publicando las entidades también recogen esta moderación en el ritmo de nuevas operaciones y todo apunta a que en el primer trimestre no hará más que agudizarse. Así, Unicaja Banco ha visto como el volumen de crédito hipotecario crecía apenas un 0,1% en el último  trimestre del año frente al anterior. En el caso de Banco Sabadell, la evolución trimestral registra un descenso del 0,20%, con la nueva producción hipotecaria creciendo un 2%, mientras que Bankinter reconoció una menor intensidad en el ritmo de concesión de hipotecas coincidiendo con la subida del precio de las hipotecas que acometió la entidad. 

El hecho de que se haya producido un endurecimiento en el acceso al crédito no hace más que alimentar esta tendencia. Según constata el Banco de España, las entidades financieras empezaron a elevar los requisitos de acceso al crédito ya en el cuarto trimestre de 2022. Y este ha venido, fundamentalmente, por la percepción de un aumento de los riesgos por parte de las entidades financieras, como consecuencia de un deterioro en las expectativas de la economía, y no tanto por el incremento de sus costes de financiación, debido al proceso de normalización de la política monetaria y la subida de tipos.

Los diferenciales permanecen anclados en torno al 0,50%

Sin embargo, la banca está haciendo un esfuerzo para poner coto al encarecimiento del crédito variable, tras algunas rebajas en los diferenciales. “No hay que olvidar que 2022 fue excepcionalmente bueno, a pesar de que se produjo un cambio de tendencia en la política monetaria. El objetivo de este año pasaría por empatar con 2022”, señalan fuentes financieras. “Este mes de enero no ha cambiado casi nada, no ha habido mucho movimiento en lo que a ofertas hipotecarias se refiere y eso es una buena noticia para el mercado. Estamos volviendo poco a poco a la normalidad de las dinámicas bancarias, a que haya cambios en las ofertas comerciales una vez al trimestre y no cada mes o cada semana, como hemos visto en 2022; eso era una auténtica locura”, señala el director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Así, Evo Banco mantiene sin cambios su crédito a tipo variable para la adquisición de una vivienda con un diferencial del 0,50% y la exigencia de contratar un seguro de hogar y domiciliar la nómina. También sin cambios han cerrado el mes ING y BBVA. En ambos casos han mantenido sus diferenciales del 0,59% y del 0,60% respectivamente. Kutxabank sería la única que sí que habría rebajado el precio de su hipoteca desde Euríbor más 0,64% al 0,53%. Todo apunta, por lo tanto, a que ya se está viendo el suelo de los diferenciales de este tipo de préstamo y, de momento, se puede descartar una escalada en la guerra hipotecaria, que presionara a la baja los diferenciales. 

No obstante, esta estabilidad en los movimientos está provocando que algunas entidades financieras, las más pequeñas o con menor volumen de hipotecas, vuelvan a ponerse en el mercado con ofertas competitivas para captar clientes. Es el caso de Laboral Kutxa, que lanzado una hipoteca mixta con un periodo inicial de 3 años a tipo fijo, cuando lo normal antes era que esa parte fija fuera de entre 5 y 15 años. Durante este trienio, el tipo de interés es inferior al 2%, mientras que el tramo variable se sitúa en torno al 0,70%.

¿Tipo de equilibrio en las hipotecas fijas?

A pesar de esta subida del Euríbor, tampoco ha habido demasiados movimientos en las hipotecas a tipo fijo, aunque el índice de referencia continuara al alza, descontando las dos próximas subidas en los tipos de interés en febrero y marzo de medio punto del BCE y que podría colocar los tipos de interés en el 3,50%. Con todo, hay créditos con un tipo de interés por debajo del 3%, como es la hipoteca de Evo Banco, con interés fijo del 2,65%; Imagin, que también se sitúa por debajo del 3%, en concreto un 2,70% y Openbank, con un 2,84%. 

En cambio, BBVA sería la única entidad con una hipoteca a tipo fijo por debajo del Euríbor que ha introducido cambios. En concreto, cierra el mes con un interés del 2,90%, desde el 2,50% de principios de año para un préstamo de 30 años., pero aún así supone mejorar un diferencial del 0,70% más el Euríbor, ya que supondría algo más de un punto por encima.