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¿Por qué hay que cancelar la hipoteca del Registro después de pagarla?

¿Por qué hay que cancelar la hipoteca del Registro después de pagarla?

Cuando se termina de pagar un préstamo hipotecario, la vivienda no queda automáticamente libre de cargas: hay que hacer una gestión denominada levantamiento o cancelación registral para que deje de constar como hipotecada en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, este trámite no es obligatorio, por lo que hay propietarios que deciden no llevarlo a cabo para no gastar tiempo ni dinero.

Sin embargo, esa no es la opción más aconsejable, pues si se quiere vender el inmueble en un futuro y este sigue con la carga, los gastos de cancelación registral de la hipoteca serán sensiblemente más caros.

El motivo es simple: cuando se quiere vender una vivienda sobre la que todavía consta una carga hipotecaria (aunque el préstamo esté saldado), el banco del comprador exige que se contrate a su gestoría para asegurarse de que se tramite debidamente el levantamiento registral.

Las gestorías de los bancos, por lo general, cobran unos honorarios elevados, cuyo coste medio suele situarse sobre los 400 euros o más. Para evitar pagarlos, si un propietario cree que podría querer vender su vivienda en un futuro relativamente cercano, aconsejamos tramitar la cancelación registral de la hipoteca después de saldarla, pues así se podrá completar la gestión por libre (sin tener que pagar gastos de gestoría) o contratando a una agencia independiente que pida unos emolumentos más asequibles.

No obstante, hay gastos asociados al levantamiento registral que no se pueden evitar de ningún modo: los aranceles del notario encargado de escriturar la operación y los honorarios del registrador que eliminará la carga hipotecaria. En ambos casos, lo que hay que pagar por estos conceptos está regulado por la ley española y depende del capital original del préstamo.

En caso de querer cancelar registralmente la hipoteca una vez saldada, el propietario puede decantarse por tres opciones: dejarlo en manos de la gestoría del banco, contratar a una agencia independiente o hacer los trámites por su cuenta. La primera, como ya se ha comentado, es la más cara.

Contratar a una gestoría independiente, en cambio, es una opción cómoda y asequible, dado que estas agencias suelen cobrar menos que las que trabajan para un banco. 

Ahora bien, si el propietario prefiere no pagar gastos de gestión, también puede tramitar el levantamiento por libre. Para ello, no obstante, se necesita tiempo, pues habrá que acudir a la notaría para que escriture la cancelación, a Hacienda a presentar el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (exento de pago) y al Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria. De media, este proceso puede alargarse durante uno o dos meses.

También es posible que el propietario no sepa, en el momento de saldar su hipoteca, si querrá vender su vivienda o no en el futuro. En estos casos, conviene saber que la carga hipotecaria se mantendrá inscrita durante los 20 años posteriores a la cancelación del préstamo.

Así, si se quiere vender el inmueble antes de que transcurra este plazo, habrá que llevar a cabo sí o sí el levantamiento registral de la hipoteca. En cambio, si ya han pasado esos 20 años desde que se terminó de pagar el crédito, solo habrá que mandar una instancia al Registro de la Propiedad para que elimine automáticamente la carga.

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