Retraso en la entrega de la vivienda. ¿Cómo debe fijarse la fecha para escriturar en mi contrato?

La fecha de entrega no es baladí. De hecho, en el concreto ámbito de la compraventa de viviendas la «entrega» es precisamente la obligación esencial del promotor-vendedor. Nuestro ordenamiento jurídico establece unas consecuencias jurídicas para el deudor que incurre en mora —en este caso la entidad promotora— no pudiendo quedar el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes en detrimento de la otra.

Sorprende sobremanera que habiendo transcurrido ya la quinta parte del siglo XXI, muchas entidades promotoras todavía sigan sin respetar en sus contratos una norma que vio la luz hace más de treinta años. Nos referimos al artículo 5.5 del RD 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, el cual establece literalmente que, cuando se promocionen viviendas para su venta, se tendrá a disposición del público y de las autoridades competentes: “En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación”.

El anterior artículo se complementa con el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre). La carencia de una fecha de entrega concreta conculca la normativa protectora de los derechos de los consumidores y usuarios ya que el artículo 60.2.d) de la norma citada expone que los empresarios están obligados a facilitar de forma clara y comprensible información precontractual, considerándose como obligación relevante en esta materia: “Los procedimientos de pago, entrega y ejecución, la fecha en que el empresario se compromete a entregar los bienes o a ejecutar la prestación del servicio”.

Asimismo, el artículo 85.8 de la misma Ley considera como cláusula abusiva: “Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario”. En estos casos, ya sabemos que cuando una cláusula contractual es declarada “abusiva” la sanción que nuestro ordenamiento jurídico reserva a la misma es la nulidad de pleno derecho, teniéndose por no puesta en el contrato de que se trate.

Por consiguiente, a pesar de la claridad e importancia de las normas señaladas, un altísimo porcentaje de los contratos de compraventa, prerredactados por las entidades promotoras, hacen constar plazos de entrega indeterminados, vagos y orientativos. Esto ha sido y sigue siendo una constante en la práctica debido a que el comprador-consumidor aguanta estoicamente el retraso en la entrega de la vivienda, sin reclamar en la mayoría de las ocasiones la indemnización de daños y perjuicios que le corresponde, bien por carencia de recursos económicos para iniciar un proceso judicial, bien por inapetencia de litigios una vez que ya disfruta de su nuevo hogar a pesar de la merma económica que le ha ocasionado la demora soportada.

La jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo es pacífica en cuanto a la inadmision de fechas inconcretas, orientativas, aproximadas o indeterminadas en los contratos de compraventa de vivienda en construcción. Los promotores-vendedores intentan no quedar enconsertados en una fecha concreta respecto a la entrega de la vivienda para salvaguardar futuras responsabilidades ignorando las normas anteriormente citadas. Es muy frecuente encontrar en el clausulado de estos contratos la ampliación automática del plazo de entrega para supuestos (que ellos consideran) de fuerza mayor como huelgas del sector de la construcción, falta de suministro de proveedores, condiciones climatológicas adversas, insolvencia de la empresa constructora o demora del Ayuntamiento en la concesión de la licencia de primera ocupación, entre las más frecuentes. Sobre estas situaciones que el promotor intenta incluir como causas de exoneración por fuerza mayor ya sabemos que el Tribunal Supremo rechaza esta intención del promotor en virtud del deber de previsibilidad que debe tener como profesional del sector de la construcción, estableciendo fechas de entrega más dilatadas si es necesario, para poder afrontar cualquier acontecimiento que pueda sobrevenir durante el proceso de edificación.

También es habitual que la promotora haga constar una fecha específica de entrega, si bien, una vez llegada la misma sin haber entregado las viviendas, se da por entendido que el comprador automáticamente y, sin poder alegar nada en contra, concede una prórroga al promotor de una serie de meses, que también es fijada unilateralmente por este último.

Sobre este particular se pronuncia el apartado cuatro de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación el cual establece: “Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda”.

Buena parte de culpa de que la situación no esté más clarificada es achacable al propio legislador quien ha huido de establecer con total claridad en la letra de la ley un criterio objetivo para determinar el plazo máximo de extensión de la prórroga, dejando al arbitrio del promotor la duración de la misma.

Lo anterior nos lleva al problema de la situación personal del comprador llegado el momento de suscribir la prórroga. Habrá quien por circunstancias económicas y/o personales desee resolver el contrato de compraventa, debiendo analizarse si se dan las condiciones jurídicas para ello y, por otro lado, estarán quienes quieran que se les entregue la vivienda aunque el promotor se retrase. En este último caso ya sabemos que los compradores-consumidores tienen derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios que el retraso en la entrega de la vivienda les ocasione.

En definitiva, llegada la fecha fijada en el contrato de compraventa sin haberse verificado la entrega, resulta necesario detenerse a examinar cuál es la situación particular de cada comprador para ayudarle en la toma de decisión que más le favorezca respecto a la resolución contractual o a permanecer vinculado con la promotora a expensas de exigir la indemnización que le corresponda una ver otorgada la escritura pública de compraventa.