El Supremo aclara en qué caso una inmobiliaria no puede exigir la comisión si el vendedor desiste de la venta

¿Puede la inmobiliaria exigir al vendedor la comisión por haberle presentado un comprador, aunque finalmente decidiera no vender la casa? Esta cuestión ha sido objeto de estudio recientemente por parte del Tribunal Supremo. La inmobiliaria interpuso demanda para reclamar su comisión por considerar que el cliente desistió de la venta de su casa después de que le presentara un comprador. El Alto Tribunal estima que no da lugar al pago de la comisión porque no hubo mala fe por parte del vendedor.

La inmobiliaria en cuestión consideraba que debía cobrar por los servicios profesionales prestados al vendedor, después de haberle presentado un posible comprador, aunque el cliente decidiera finalmente no vender su casa porque no le salían las cuentas de la operación. El cliente desistió del encargo de venta enviando a la agencia inmobiliaria un burofax porque se había dado cuenta de que el precio de venta era muy ajustado en comparación con las cargas, gastos e impuestos que debía asumir por la transmisión.

Por esto mismo, la Sala en una sentencia del pasado 24 de marzo no aprecia que “el ejercicio del desistimiento por el vendedor, que tenía la condición de consumidor y usuario, haya sido contrario a la buena fe ni constituya un abuso. Teniendo en cuenta que el vendedor no ha pretendido eludir el pago de la comisión aprovechándose del contacto facilitado por la agencia”, recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Es más, el Supremo reconoce al consumidor el derecho a desistir del contrato celebrado en su domicilio con la inmobiliaria para evitar que se vea expuesto a técnicas agresivas de contratación que le presionen o induzcan a formalizar un contrato. El objetivo de la ley es paliar los riesgos de decisiones poco informadas o meditadas.

Y en el presente caso, el Alto Tribunal estima que la agencia inmobiliaria no informó al vendedor de su derecho a desistir del contrato y, además, prestó sus servicios de intermediación dentro del plazo que tenía el cliente para desistir, por lo que el ejercicio del derecho de desistimiento por parte del vendedor es válido y eficaz.

Cómo se formaliza el encargo de venta de una casa a la inmobiliaria

Desde el despacho Ático Jurídico recuerdan que la intermediación inmobiliaria no está expresamente regulada en nuestro ordenamiento jurídico, pero que suele formalizarse mediante un contrato de encargo de venta o alquiler. Y esta intermediación está sometida a la normativa de consumidores y usuarios cuando el vendedor es un particular y, por tanto, consumidor. Según la Ley de defensa de los consumidores, le asiste el derecho de desistimiento, por el que el usuario puede dejar sin efecto el contrato celebrado con la agencia inmobiliaria. 

El ejercicio de dicho derecho no requiere justificar la decisión ni comporta penalización alguna. El consumidor dispone de un plazo mínimo de 14 días desde la celebración del contrato de prestación de servicios. Es decir, desde que se formalizó el encargo de venta. Y la agencia debe informar de manera clara, comprensible y precisa al vendedor de este derecho a desistir y también debe facilitarle un documento de desistimiento porque si no, el plazo para ejercitar el desistimiento se ampliará doce meses.

Salvador Salcedo insiste en que en el caso resuelto por el Tribunal Supremo, la agencia inmobiliaria no informó del derecho a desistir y el cliente tampoco era consciente de que no podría desistir una vez se ejecutara la compraventa.

Cuáles son los honorarios de una inmobiliaria por vender casa

No hay un estándar fijo en el mercado, pero la comisión media suele estar en el 3-5% y lo normal es que se cobre al vendedor. No obstante, también hay inmobiliarias que aceptan una rebaja de la comisión. Y algunas franquicias usan la fórmula del cobro del 3% sobre el precio de la vivienda al vendedor y otro 3% al comprador, con lo que suman un 6% de comisiones.

Respecto al momento del pago de la comisión, lo normal es que la comisión se pague en dos partes. Una en el momento de la firma de arras y el resto en el momento de la escritura pública.

Cómo pactar los honorarios con la inmobiliaria

1. Deja claro si autorizas o no a cobrar honorarios al comprador. Jesús Duque afirma que “habitualmente es el vendedor quien asume los honorarios del agente”. Sin embargo, hay zonas de España en las que este importe es compartido entre comprador y vendedor o incluso, en las épocas de la burbuja inmobiliaria, ha recaído en la parte compradora.
2. Cuál será el importe de estos honorarios. Lo más habitual es que los honorarios por la venta de una vivienda ronden el 3% del precio final más IVA, si bien este porcentaje suele variar en función de la ubicación y el tipo de vivienda. No es extraño encontrar agencias cuyos servicios alcanzan el 5% o incluso el 6% en zonas de costa. Ante esta variedad de precios, afirma Duque, “la mejor recomendación es reflejar en el encargo de venta cual es este porcentaje”.
3. Definir exactamente qué servicios va a prestar la agencia. El cliente entiende que debe pagar por la promoción de su vivienda, por el asesoramiento especializado, etc. Sin embargo, algunos estarían encantados en realizar solos la visita a la vivienda si con ello pudiera reducir los honorarios. “La opción de definir exactamente los servicios por los que un cliente quiere pagar es cada día más frecuente. Tan solo es necesario que quede totalmente reflejada en nuestro acuerdo” afirma el responsable de Alfa Inmobiliaria.
4. El Plan de Marketing. Este es el punto clave, junto con la elección del precio, a la hora de lograr vender una vivienda en un tiempo adecuado. De estos dos elementos dependerá el número de interesados en nuestra vivienda. Por este motivo, es esencial analizar con la agencia cuáles son las herramientas de marketing que utilizarán para dar visibilidad a la vivienda: portales inmobiliarios, web de la compañía, RRSS, vídeos y reportajes fotográficos, cartera de clientes compradores, etc.
5. Recoger todos estos puntos en un contrato de intermediación inmobiliaria. Todos estos aspectos deben de quedar por escrito en una hoja de encargo. “En ella, el agente no puede garantizar que venderá el inmueble, solo que se compromete a realizar todas las acciones posibles para conseguir la venta”, afirma el experto de Alfa Inmobiliaria. También es muy importante reflejar en este contrato en qué momento el propietario tiene que pagar los honorarios a la agencia, y si se pacta que los honorarios se devengan por la venta del inmueble, estos deberán pagarse cuando se perfeccione la compraventa, que normalmente es en la notaría y no antes.