El negocio hipotecario registró un mes de abril peculiar. El precio aplicado por las entidades en las nuevas operaciones experimentó su primera inflexión a la baja desde finales de 2021 y la concesión volvió a crecer después de encadenar cuatro meses sucesivos de acusados descensos, aunque esta cifra se encuentra desvirtuada porque más del 40% de la financiación contratada correspondió a renegociaciones de préstamos, la mayor tasa registrada desde que el Banco de España (BCE) arrancó su serie histórica en el año 2015.

En números y de acuerdo a sus estadísticas, las entidades otorgaron 6.231 millones y 2.503 millones correspondieron a novaciones y subrogaciones, muy por encima de los alrededor de 100 millones mensuales habituales antes de que el Banco Central Europeo (BCE) comenzase a subir los tipos de interés en julio del pasado año para encauzar la desbocada inflación.

El giro de la política monetaria sacó al euríbor del terreno negativo en abril pasado (en diciembre de 2021 aún marcaba un mínimo histórico en el -0,502%) y ya roza el 4%, con el precio oficial del dinero en el 3,75% y el BCE dispuesto a escalar otros 25 puntos básicos en la próxima reunión de junio para enfriar la economía. 

El aumento generalizado de los precios por la inflación y el encarecimiento de la financiación hacen mella en los bolsillos, empujando al ciudadano a renegociar las condiciones de sus préstamos para limitar el impacto de un euríbor multiplicado en las cuotas de amortización. A finales del 2022, entre un 2,5 y el 3,9% de la nueva concesión era ya préstamos renegociados frente al 1-1,5% previo, y con un volumen que oscilaba entre los 188 y 367 millones, pero en marzo escaló a 449 millones y en abril ha roto todas las estadísticas hasta alcanzar los 2.235 millones. 

El boom de las renegociaciones coincide o puede que hasta provoque el primer freno en la TAE aplicada en los préstamos para adquisición de vivienda, situándose en abril en el 3,64% frente al 3,74% de marzo (en diciembre de 2021 era un 1,49%).

El ligero descenso responde, según fuentes consultadas, a la rivalidad en concesión que viven las entidades financieras con un negocio que se achicaba mes a mes, obligándoles a limitar precios y pelear por defender sus operaciones o salir en pugna al mercado buscando atraer las de entidades competidoras.

Caída de la concesión

El nuevo préstamo para compra de vivienda empezó a caer en diciembre pasado, con retrocesos del 10,80% y agrandaría después su desplome por encima del 17% tanto en febrero como en marzo, aunque en abril y con las renegociaciones crece casi un 8%. Aún así el saldo es negativo en lo que va de año: entre enero y abril las entidades han firmado operaciones por valor de 19.695 millones de euros, cuantía que representa un descenso del 8,74% frente a los 21.581 millones concedidos un año antes. 

«Estamos viendo ya una estabilización y una normalización», explican en la plataforma de información financiera y contratación iAhorro, precisando que la comparativa con 2022 da fuertes volatilidades porque fue un año «excepcional» en contratación, todavía afectado por las peculiaridades que trajo la pandemia.

También la observan en términos de fijación de precios tras el agitado escaparate de los últimos meses: «A finales de 2022 de una semana para otra había modificaciones, cuando lo normal es que una entidad financiera modifique sus tipos de interés una vez al mes, una vez cada dos meses o, incluso, al trimestre». 

El frenazo en los precios, que tendrá que confirmarse en las siguientes estadísticas oficiales, refleja también la disputa existente por captar un negocio a la baja. 

En el comparador Kelisto.es aseguran que «los bancos, ahora más que nunca, se centran en buscar perfiles solventes, pero su agresividad no se ha incrementado sustancialmente», aunque sí observan que «algunas grandes entidades» pelean por «nuevas operaciones u operaciones de subrogación» y hay más jugadores en el tablero de juego.

«Lo que sí ha sucedido es que ha entrado un actor nuevo que el año pasado tenía mucha menos importancia: las cajas rurales, que están tratando de ir a por el cliente local con bastante agresividad», agregan. 

Conforme a sus datos, la oferta de escaparate o catálogo se mueven también menos. «Solo el 18% de la oferta hipotecaria a tipo fijo que monitorizamos registró cambios», agregan, cuando «a finales del pasado año, el porcentaje sobrepasaba fácilmente el 50% e, incluso, en determinados meses el 75%». 

Otro factor que juega a favor es que «los precios de las viviendas no han bajado todo lo que se esperaba» obligando a las entidades que quieran financiar a acomodar precios porque «no es lo mismo comprar a un tipo de interés del 1% que al 3%», agregan en iAhorro. «Lo que están haciendo las entidades es reajustar un poco para que esas personas puedan acceder a la compra», reflexionan.

«Quienes no pueden optar por las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno -es decir, la mayoría- o no creen que les salgan a cuenta, buscan dos soluciones: subrogar o negociar una mejora en las condiciones con su banco, por leve que sea», apuntan en Kelisto.es. 

Una de las medidas incorporadas en el pack del decreto de Buenas Prácticas del Gobierno que sí es accesibles a la globalidad de ciudadanos es la posibilidad de modificar el préstamo sin sufrir peajes vía cambio de sus condiciones (novación en su propio banco) o cambiando de entidad (subrogación o con nueva hipoteca). «Hablamos de unos 300 o 400 euros en el caso de la subrogación y unos 1.000 o poco más de 1.000 en el caso de cambio de hipoteca. Costó un poquito despegar, pero al final la gente se ha dado cuenta de que de que se ahorra un dinero muy importante cambiando la hipoteca», agregan en iAhorro.