¿Puedo vender una vivienda heredada?
Entre enero y junio de 2021 se contabilizaron más de 100.000 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencia en España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra casi un 70% superior a la registrada en el mismo periodo de 2020, y un 13% mayor a la de 2019. Además, esta cantidad solo incluye las herencias de viviendas aceptadas, por lo que no se contabilizan las renuncias que se producen.
Este crecimiento es consecuencia de la pandemia ocasionada por la COVID-19 que, solo en España, ha provocado el fallecimiento de más de 85.000 personas, según los datos del Gobierno. Solo en el mes de marzo de este año se transmitieron 19.446 viviendas por herencia, el dato mensual más elevado de toda la serie histórica del INE, que comenzó en 2007.
Según un estudio de Fotocasa Research, la oferta de vivienda heredada ha aumentado casi un 20%. Los herederos que optan por vender su inmueble suponen el 23% del total de vendedores de vivienda. Precisamente, las personas que han recibido un inmueble a través de una herencia son las principales beneficiadas del cambio de la Ley Hipotecaria que entró en vigor el pasado 3 de septiembre.
En este sentido, se ha derogado el artículo 28, vigente desde 1946, que recogía que los herederos no directos (por ejemplo, los hermanos) no eran reconocidos como propietarios de la vivienda en el Registro de la Propiedad hasta que transcurriera un periodo de dos años por si aparecía un heredero forzoso, es decir, los descendientes, los ascendientes o el viudo o la viuda, que tenían el derecho a reclamar el bien.
Durante todos estos años, este artículo ha dificultado la venta de los inmuebles con herederos indirectos. Si bien las propiedades se podían vender, contaban con una anotación en el Registro de la Propiedad de su vinculación al artículo 28, por lo que, si en el periodo de dos años desde el fallecimiento del propietario aparecía un heredero forzoso (por ejemplo, un hijo ilegítimo), el comprador no podía negarse a devolverle la vivienda y, además, se mantenía su deuda con el banco en el caso de haber pedido una hipoteca. Una situación que suponía un riesgo demasiado alto para los compradores y también para las entidades financieras.
Por ello, el Gobierno ha decidido suprimir este artículo al considerar que, como recoge el Boletín Oficial del Estado (BOE), «los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas».
El artículo 28 también era conocido como ‘Ley de Cuba’, ya que se puso en marcha en el siglo XIX para que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar cuando sus padres fallecían y poder así reclamar su parte de la herencia. Con la supresión de este artículo, el heredero de una vivienda será directamente titular, con independencia del grado de parentesco que guarde con el fallecido. Además, tiene carácter retroactivo, por lo que todas aquellas propiedades que estaban sujetas a esta condición han quedado libres.