Qué es y cómo se calcula el impuesto de plusvalía de una vivienda

Aunque técnicamente la Administración Pública lo conoce como el Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), comúnmente se denomina plusvalía al tributo que grava la revalorización que, año tras año, suelen experimentar las viviendas en nuestro país.

Se trata de una tasa que a lo largo de los años ha generado multitud de dudas y polémicas debido a su método de cálculo, y es que obliga al consumidor a pagar por la diferencia de precio entre la compra y la venta de un inmueble, aunque ésta no exista.

Así, es el comprador quien debe abonar este impuesto al vender una vivienda, mientras que en el caso de una herencia o donación será el receptor quien está obligado a hacer frente al pago. En cualquier caso, el gravamen se depositará en el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda al tratarse de un tributo de carácter municipal.

¿Cuándo es obligatorio pagar el impuesto de plusvalía?

El IIVTNU es un impuesto que ha generado grandes controversias debido a que la forma de calcularlo obliga al vendedor a pagar incluso cuando la diferencia entre el precio de compra y de venta resulta negativo. De hecho, también existe obligatoriedad de pago cuando el propio impuesto supera el beneficio obtenido.

Esto ocurre porque a lo largo del tiempo se ha dado por supuesto el beneficio del consumidor sobre su inmueble año tras año por el simple hecho de poseerlo, indistintamente de si la diferencia entre la compra y la venta es negativa.

A raíz de esta polémica, el Tribunal Constitucional corrigió con sendos fallos, del 11 de mayo de 2017 y del 31 de octubre de 2019, corregir una situación que en algunos casos va en contra de lo que establece la Constitución Española.

En la primera de las sentencias, el TC declaró inconstitucional el impuesto cuando la venta no conlleva ganancia alguna para el poseedor del inmueble. Es entonces cuando el Tribunal Supremo interviene en 2018 para aclarar que quienes se encuentren en dicha situación, no tendrán la obligación de abonar esta tasa.

En resumen, y respondiendo de forma clara a la pregunta de cuándo es obligatorio abonar esta tasa, debemos establecer que tendrán que hacerlo solo aquellas personas que hayan obtenido un beneficio real en la venta de su vivienda, siendo el precio de venta superior al precio de compra.

¿Cómo calcular la plusvalía de un bien?

Debemos tener en cuenta varios factores para atender al cálculo de la plusvalía. Como adelantábamos anteriormente, será necesario conocer la fecha de adquisición y venta de una propiedad para saber los años transcurridos entre ambos momentos. De la misma forma, también debemos tener presente el valor catastral del suelo para tener presente la revalorización del terreno. Y, por último, el gravamen que establece el ayuntamiento, así como las posibles bonificaciones sobre el impuesto de plusvalía.

Una vez recopilados todos esos datos, ya podremos calcular la cuota de plusvalía, accediendo al catastro para identificar la revalorización del suelo y aplicando la tasa impuesta por el ayuntamiento para hacer lo propio con la propiedad.

La polémica llega cuando comprobamos que en dicho cálculo no interviene el precio de compra y venta de la vivienda, lo que provoca que el consumidor tenga que abonar la tasa pese a obtener pérdidas en ambas operaciones.

De este modo, y a la espera de una reforma en la Ley de Haciendas Locales (LHL) tras el fallo del Tribunal Constitucional en 2017 y 2017, los ayuntamientos continúan exigiendo el impuesto de plusvalía y obligando a los interesados a acudir a la justicia para recuperar un dinero que les pertenece de pleno derecho.